¿De oficinas a viviendas? Iniciativas para la reconversión del microcentro de Buenos Aires

Escrito por Agustina Iñiguez
Publicado el 11 de Junio, 2021

El impacto de la pandemia en los centros urbanos no hizo más que poner en evidencia todas aquellas problemáticas que pareciéramos haber estado evitando en los últimos años. Hoy en día, es el centro histórico de Buenos Aires una de las zonas más afectadas de la ciudad. Calles desoladas, silencios rotundos y un sinfín de locales que bajan sus persianas, son el escenario reflejo de la crisis que transita el centro porteño.

El área central de Buenos Aires se encuentra ligada a usos principalmente administrativos. Edificios patrimoniales y grandes compañías del mundo convergen en este sector. A su vez, la presencia de comercios, bares y restaurantes abastece no solo a residentes u oficinistas sino también a turistas y visitantes. Una fuerte concentración de empleo se manifiesta en la Comuna 1 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que denota una fuerte estructura centralizada que esta siendo repensada y requiere modificaciones desde el marco de la funcionalidad y la habitabilidad hasta el ámbito legal y regulatorio.

Se trata de una zona que con la pandemia y en especial las reiteradas cuarentenas, dejó manifiesta algunas fallas del modelo urbano actual. Lo cierto es que al estar limitada a determinados usos, los fines de semana o nocturnos, terminan replicando lo que pareciera ser el escenario de una ciudad deshabitada. Sin embargo, el microcentro porteño cuenta con grandes oportunidades para desarrollarse ya que lo rodean múltiples universidades, escuelas públicas y privadas, monumentos históricos, espacios verdes de cercanía tales como las plazas de Puerto Madero o la Reserva Ecológica y una infraestructura de servicios y de movilidad urbana que le permiten posicionarse en una ubicación estratégica para habitar. Pero, ¿Por qué incorporar viviendas al centro financiero de la ciudad? ¿Hay qué transformar todos aquellos edificios de oficinas en viviendas?

Pensar en la incorporación de residencias a la zona colaboraría a suplir una gran vacante. Actualmente, el microcentro cuenta con un 63% de oficinas, lo equivalente a 10 parcelas de las mismas por cada manzana, mientras que el espacio de viviendas se corresponde con tan solo un 20%, es decir, 3 parcelas por manzana. La búsqueda radica en analizar las oportunidades de recuperar dicha residencialidad, pero sin tampoco desplazar las oficinas por completo. Como posibles usuarios, se plantean a las generaciones más jóvenes como así también a los adultos mayores.

El artículo El microcentro, vacío y desolado: cuáles son los proyectos para reconvertir oficinas en viviendas publicado en Infobae, comenta como este tipo de transformaciones urbanas requieren tiempo y conjuntamente, medidas de planificación y apoyo económico por parte del Estado. Desde la Secretaría de Desarrollo Urbano, se han organizado mesas de trabajo con comerciantes, gastronómicos, hoteleros y propietarios de estacionamientos. Con una reforma en la Ley de Plusvalía Urbana, se estudia consolidar ayudas económicas que fomenten la residencialidad de la zona ya sea para las empresas y desarrolladores inmobiliarios como para las personas que decidan instalarse allí, a través de un impuesto compensatorio a los sectores que se vean beneficiados por modificaciones en las normas de edificabilidad. Existe también otro proyecto que plantea transformar las oficinas vacías en viviendas con alquileres accesibles pero como sostienen algunos economistas, estos temas deben ser analizados por fuera de la coyuntura ya que de hecho si toda el área por completo decidiera convertirse en viviendas, se generaría un gran descenso de empleo y un exceso de superficies habitables.

Varios expertos coinciden en que la reconversión del área central es necesaria pero no solo desde la arquitectura puede pretenderse refuncionalizar y reconvertir toda la zona. Se requieren herramientas e instrumentos que incentiven a la población a vivir allí. Casos tales como la zona de Desarrollo Controlado de París (ZAC) o la residencialización de las zonas aledañas a las Torres Gemelas en Nueva York, son algunos de los ejemplos que se analizan para implementar en esta parte de la ciudad. La incorporación o adecuación de las normas para las edificaciones existentes, las Áreas de Protección Histórica (APH) o las destinadas a usos comerciales, son medidas que están siendo consideradas en el panorama. Más allá de esto, factores como la carencia de espacios verdes dentro de la trama urbana, las malas condiciones de los espacios públicos, el bullicio constante producto de las manifestaciones o el caos de tránsito influyen directamente en las dinámicas urbanas, los flujos, los usos y las percepciones que las personas se llevan del área. Entonces, ¿Cómo habitar el microcentro porteño con calidad de vida?

Una nueva oportunidad para revitalizar todas aquellas edificaciones e infraestructuras abandonadas o subutilizadas se presenta. Analizar las necesidades actuales y futuras de la población, incorporar actividades culturales, recreativas y gastronómicas, y apostar a una mayor calidad en los espacios verdes es el camino hacia la ciudad integrada, policéntrica, plural, saludable y diversa que la Planificación Urbana y Ambiental de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires propone.